Cualquier arrendador está facultado para resolver su contrato de alquiler con el inquilino si este no paga la renta o los suministros.

Como obligación principal del arrendatario, en caso de incumplimiento, éste puede verse sometido a instancia del casero, a un proceso de desahucio en virtud del artículo 27.2 a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos que dice así:

“La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario”

El arrendador está legitimado para iniciar un procedimiento de desahucio por impago de rentas contra su inquilino con tan solo una mensualidad impagada y, por lo general, acumula en la misma demanda dos acciones diferentes, por una lado, solicita al juzgado que le devuelva la posesión del inmueble y por otro le reclama las mensualidades vencidas y no pagadas.

Ahora bien, qué pasaría si el arrendador es, a su vez, deudor de su inquilino y éste último pretende hacer valer ese crédito en su oposición a la demanda de desahucio para poder así enervar el desahucio, ¿podría prosperar tal pretensión?

Pues hasta hace un tiempo muchas Audiencias Provinciales daban por buena esta estrategia denominada compensación de créditos. Es decir, el inquilino debe una cantidad en concepto de renta, pero como a su vez, el casero también es su deudor, este último, pretende compensar su deuda con el crédito que tiene a su favor.

Como es sabido, la única forma que tiene el inquilino de paralizar un desahucio (enervar) es abonando las cantidades que se deben, siempre y cuando el arrendador no le haya notificado fehacientemente el pago de la deuda. Además solo podrá hacerlo una sola vez.https://704d5c7afcd373cf85774be43e8179cb.safeframe.googlesyndication.com/safeframe/1-0-38/html/container.html

Bien, pues desde el 07 de Marzo de 2.022, el criterio del Tribunal Supremo es rechazar la compensación en un juicio de desahucio por falta de pago. Haciendo suyos los argumentos de la Audiencia Provincial, a saber:

1. La arrendataria solo puede pagar o ejercitar la enervación.

2. La compensación extingue una obligación, pero no es una forma de pago.

3. La figura de la enervación pierde su sentido si se permite compensar la deuda de la renta con otras cantidades.

4. Hay que pagar la renta según reza el contrato firmado por las partes y no según el arbitrio de una de ellas.

5. No se puede variar la forma de pago si no se avisa al arrendador y este la acepta.

El Tribunal Supremo, además, argumenta que no se pueden discutir temas ajenos al pago de la renta o la enervación de la acción pues estaríamos ampliando los motivos de oposición a otras causas de extinción de las obligaciones que se encardinan en el artículo 1.156 C.C.

Esta estrategia de compensación de créditos no tiene acomodo legal en un procedimiento sumario de desahucio por impago de la renta que se caracteriza por su sencillez y carencia de efectos de cosa juzgada.

Y es indistinto que el arrendatario tenga reconocido judicialmente un crédito a su favor a cuenta del arrendador, ya que este hecho no modifica de forma alguna el contrato de alquiler y su cláusula relativa al pago de la renta.

FUENTE: Noticias Jurídicas