Los pisos turísticos y su desarrollo están en manos de las comunidades de propietarios. Así lo señala una resolución de la Dirección General de Seguridad y Fé Pública de 29 de abril que resuelve un recurso de una comunidad de vecinos y establece que una mayoría de 3/5 ayudaría a frenar su comercialización.
Para Antonio Navarro, abogado especialista derecho de la propiedad e inmobiliario y decano del Colegio de Abogados de Cartagena, “la resolución resulta a mi juicio muy importante porque viene a clarificar la postura de esta Dirección General a este respecto”.
«Si nos centramos en los hechos vemos que mediante escritura pública debidamente otorgada ante notario se elevaron a público los acuerdos de la junta general de propietarios de una comunidad, celebrada el día 8 de octubre de 2019, en la que se aprobó una nueva norma estatutaria, según la cual se prohibía expresamente, y a todos sus efectos, la comercialización de las viviendas del inmueble como viviendas vacacionales».
“Siguiendo con los trámites legales exigidos se incorporó a la escritura pública la certificación oportuna expedida por el secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente, en la que se acreditaba haber realizado los trámites exigidos por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), cuestión fundamental en estos supuestos, es decir la aprobación en junta de propietarios, la notificación a los propietarios ausentes, sin que se hubiera recibido ninguna oposición o discrepancia”, comenta.
Otra cuestión que señala es que “también se incorporaba a la misma escritura una certificación relativa a la relación de propietarios del edificio, surgiendo discrepancias entre la misma y los datos registrales».
Para este experto “la novedad radica en que en este caso el criterio de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública es el de interpretar la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal por el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, al introducir un nuevo apartado 12 en el artículo 17 de la ley, referido a los acuerdos para la limitación del uso como vivienda turística».
En ese artiíulo se indica que esta limitación de dicha actividad “suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, siempre como marca la norma sin efecto retroactivo”.
Para Navarro, “lo que ocurre en el presente caso, y es muy importante, es que se aparta de la interpretación que habían tenido determinadas resoluciones anteriores en cuanto a que fuera necesaria la unanimidad del artículo 5 de la LPH para la inscripción registral, sino únicamente y como indica el tenor literal de la ley solo el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios”.
Al mismo tiempo señala que “la resolución tiene una interpretación extensiva y se aleja de otras donde las limitaciones que se impusieran sobre el alquiler turístico debían circunscribirse al marco de la normativa sectorial turística o de los instrumentos de planeamiento urbanístico que limiten los usos turísticos, considerando que, fuera de estos supuestos, el acuerdo prohibitivo o limitativo del uso requeriría la unanimidad, cuestión que queda superada en este caso al admitir la inscripción del acuerdo limitativo del uso de la vivienda con destino vacacional fuera del ámbito sectorial”.
Resolución que sigue la LPH
Alejandro Fuentes-Lojo, abogado experto en derecho inmobiliario, recuerda que “esta resolución se incardina en la doctrina administrativa interpretativa del nuevo artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal dado por el Real Decreto-ley 7/2019 que rebajó el quórum legal exigible para la adopción de acuerdos comunitarios prohibitivos de la actividad de arrendamiento de viviendas de uso turístico».
Aceptada ya por la doctrina administrativa y por los tribunales (sentencia de la Audiencia Provincial de Segovia número 129/2020, de 21 de abril) la validez de los acuerdos prohibitivos – y no meramente limitativos – de esta actividad de alojamiento turístico, la cuestión que se plantea en la presente resolución es de carácter estrictamente registral.
Otra cuestión que destaca es que para la “adopción de acuerdos no será impeditivo la existencia de las medidas sanitarias de distanciamiento social que imposibilitan las reuniones presenciales de juntas de propietarios, pues se podrá acudir en estos casos a los medios alternativos de adopción de acuerdos previstos por el reciente Real Decreto-ley 8/2021, consistentes en juntas telemáticas e incluso por medios de comunicación asincrónica”.
Para Fuentes-Lojo, “una cuestión distinta y que no aborda la resolución comentada es la eficacia de dicho acuerdo comunitario prohibitivo respecto de aquellos comuneros que adquirieron con posterioridad a su adopción y antes de la inscripción, que entendemos que no quedarán afectados por dicha prohibición de actividad, en tanto, que cuando adquirieron la vivienda dicho acuerdo no era público y no pudo ser conocido, más aun teniendo en cuenta que el nuevo artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal establece una excepción al principio de vinculación universal de los acuerdos comunitarios en aras de proteger la seguridad jurídica”.
De la unanimidad a los 3/5
Francisco Echeverría, abogado y doctor en Derecho, socio director de Echeverría & Summers Abogados Asociados, destaca que el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, introdujo la posibilidad de que las comunidades de propietarios puedan adoptar acuerdos que “limiten” o “condicionen” el ejercicio de los arrendamientos de viviendas para uso turístico.
A este respecto, recuerda que la condición era que “siempre que lo hagan con la mayoría cualificada de las tres quintas partes de propietarios, que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación existentes en el edificio, según el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal».
“Hasta ese momento, las prohibiciones estatutarias de cualquier tipo de actividad estaban sujetas al riguroso régimen de la unanimidad del artículo 17.6 LPH, lo que dificultaba extraordinariamente la adopción de este tipo de acuerdos”, aclara.
A su juicio, “la primera duda interpretativa que genera la norma es si la misma permite a las comunidades de propietarios prohibir de forma absoluta el desarrollo de la actividad de arrendamientos para uso turístico con la citada mayoría especial”.
Este jurista considera que “a expensas de que el Tribunal Supremo acabe por aclarar el tema, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fé Pública parece haberse decantado definitivamente por considerar que sí es admisible, al amparo del artículo 17.12 LPH, prohibir de forma absoluta el arrendamiento turístico.”
La siguiente cuestión es determinar la eficacia que tendrá el acuerdo frente a los propietarios disidentes.
“A la vista de la letra de la ley, la solución parece que sería la de que el propietario disidente queda obligado por el acuerdo el acuerdo adoptado válidamente (artículo 17.9 LPH), salvo que lo impugne y obtenga resolución judicial firme que le dé la razón (artículo 18 LPH)”, afirma.
No obstante, añade, «si nos fijamos en el ejemplo catalán, que es el precedente inmediato de norma autonómica que permite la modificación de los estatutos por mayoría cualificada y comprobamos la solución dada al problema (sentencia del TSJ deCataluña de 24 de enero de 2019 y 19 de mayo de 2016), observamos que se opta por entender que, al amparo de la seguridad jurídica del artículo 9.3 CE, cualquier modificación estatutaria de restricción de actividades no puede tener efectos retroactivos”.
Esto supone entonces que “no perjudica a los propietarios disidentes, puesto que, cuando adquirieron el dominio de sus pisos no constaba dicha prohibición inscrita en el Registro”.
Para este experto, “el nuevo acuerdo es inscribible y vinculará a los propietarios que votaron a favor del mismo y a los sucesivos adquirentes de los pisos de los disidentes”.
FUENTE: Confilegal (Luis Javier Sánchez)
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