La actualización de la renta del alquiler en los arrendamientos de vivienda es la facultad que tiene el arrendador de incrementar anualmente la cantidad que el inquilino paga en concepto de renta para que vaya en consonancia con la variación de los precios al consumo.

La actualización de la renta viene prevista en el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Tendremos que distinguir entre actualización de la renta en:

  • Contratos de arrendamiento de viviendas celebrados desde el 1.04.2015 hasta el 5.03.2019, y
  • Contratos arrendamientos de viviendas celebrados desde el 6 de marzo de 2019 en adelante

Lo más significativo en la actualización de la rentas en alquileres de vivienda entre 1.04.2015 hasta el 5.03.2019, tras el estudio del art. 18 de LAU vigente en ese momentos son:

a) Libertad de pactos en cuanto al establecimiento de este mecanismo de actualización de la renta.

b) Dentro de estas libertad, si en el contrato no figura pactada la actualización de la renta, la renta no se revisará mientras esté vigente el contrato.

c) Al existir la libertad de pactos, se puede actualizar la renta anualmente en el porcentaje acordado en el contrato (ejemplo: se puede pactar que la renta subirá un 3% anual…),  y conforme al índice de actualización que se quiera; ejemplo: actualizar la renta conforme al Índice de Precios al Consumo (IPC) o cualquier otro.

d) Solo se puede actualizar la renta anualmente.

e) Cuando haya pacto de actualización de la renta, pero su contenido esté difuso sobre el índice a aplicar, se aplicará el nuevo «Índice de Garantía de la Competitividad

f) El arrendador ha de notificarle al inquilino el importe de la renta actualizada que debe abonar a partir del mes siguiente a aquel en que entre en juego la subida de la renta.

g) Aunque la facultad de pedir la actualización no está sometido a plazo específico, sus efectos se producen ex nunc, de modo que no se podrá reclamar, con carácter retroactivo, la revisión de rentas.

Lo más significativo en la actualización de la rentas en alquileres de vivienda celebrados desde el 6.03.2019, en adelante, tras el estudio del art. 18 de LAU vigente son:

a) Libertad de pactos en cuanto al establecimiento de este mecanismo de actualización de la renta.

b) Dentro de estas libertad, si en el contrato no figura pactada la actualización de la renta, la renta no se revisará mientras esté vigente el contrato.

c) No se podrá subir la renta por encima del IPC .

d) Aunque la facultad de pedir la actualización no está sometido a plazo específico, sus efectos se producen ex nunc, de modo que no resulta admisible reclamar con carácter retroactivo la revisión de la renta.

e) Se introduce un tercer párrafo en el apartado 1 que establece que la actualización de la renta tendrá como límite máximo el IPC, por lo que el arrendador no podrá establecer subidas superiores a dicho índice.

La diferencia en la actualización de la renta, según la fecha del contrato de arrendamiento, es que en los anteriores al 6 de marzo de 2019, se puede actualizar la renta anualmente en el porcentaje que se acuerde en el contrato; en los contratos posteriores a la indicada fecha, el incremento de la renta no podrá exceder del IPC. 

Sin embargo, todo lo dicho con anterioridad quedó en suspenso, tras la aprobación por parte del gobierno del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania. que estableció con carácter excepcional y temporal un límite a la actualización de la renta en los arrendamientos de viviendaestableciendo como máximo el 2%.

Esta medida excepcional tenía prevista una duración hasta el próximo 30 de junio, pero la misma se ha visto prorrogada en virtud del Real Decreto-Ley 11/2022 de 25 de junio, por lo que todos los contratos de arrendamiento de vivienda que tenga que actualizarse hasta el 31 de diciembre del 2022, no podrán exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de actualización, por lo que actualmente sólo podrán ser actualizados las rentas como máximo con una subidad del 2%.